Allahabad High Court
Smt. Santosh vs D.D.C.And Another on 15 December, 2023
Author: Saurabh Shyam Shamshery
Bench: Saurabh Shyam Shamshery
HIGH COURT OF JUDICATURE AT ALLAHABAD
Reserved -: 06/12/2023
Delivered -: 15/12/2023
Neutral Citation No. -: 2023:AHC:237413
Court No. - 48
Case :- WRIT - B No. - 44838 of 2007
Petitioner :- Smt. Santosh
Respondent :- D.D.C.And Another
Counsel for Petitioner :- S.K.Tyagi,Ravindra Mishra
Counsel for Respondent :- C.S.C.,Alka Srivastava,Amitav Agarwal,Santosh Kr.Srivastava
Hon'ble Saurabh Shyam Shamshery,J.
1. Facts of present case in brief are that -:
(a) Petitioner has purchased land in question by way of sale deed dated 14.10.1991. The sale deed was executed by Khadak Singh S/o Sher Singh on basis of an unregistered power of attorney dated 23.07.1989 executed by Ram swaroop the tenant holder.
(b) During consolidation proceedings, the petitioner has filed objections before Assistant Consolidation Officer that on basis of above referred sale deed, his name be recorded in revenue records. Other objections were also filed.
2. The Consolidation Officer by an order dated 04.03.2006 held that power of attorney was a valid document and transaction based on said attorney would legally permissible. Relevant part thereof is quoted below -:
"बिक्री द्वारा हस्ताक्षतरण का मुख्य आधार कब्जा होता है। पड़ताल के समय विवादित भूमि गाटा संख्या 122, 179 पर श्रीमती सनतोष पत्नि रमेशचन्द का कब्जा पाया गया जो 10 वर्ष पूर्व से बताया गया और आकार पत्र 2क मे विवादित भूमि पर श्रीमति सन्तोष का बैनामें के आधार पर कब्जे का अन्दाज है। इसके अतिरिक्त ब्रहम सिंह पुत्र तिलक राम को सन्तोष की ओर से परीक्षण कराया गया है। ब्रहम सिंह ग्राम सभा शिरजेद्वार का तत्कालीन प्रधान है तथा बहबलपुर उक्त ग्राम सभा के अन्तर्गत है। गवाह का कथन है कि "विवादित भूमि को मैंने देखा है। भूमि पर सन्तोष और उनके पति रमेश चन्द का ही कब्जा है मौके पर गेहूं की फसल खड़ी है। इस प्रकार गवाह ने विवादित भूमि पर श्रीमति सन्तोष का कब्जा सिद्ध किया है। प्रतिवादीगण की ओर से कोई ऐसा साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया है जिससे विवादित भूमि पर उनका कब्जा सिंह हो । इसके अतिरिक्त स्थल पर ग्राम लेखपाल से जॉच कराई गई लेखपाल चक वादी ने भी दिनांक 21-12-05 को विवादित भूमि पर श्रीमती सन्तोष पत्नि रमेश चन्द के कब्जे की पुष्टि की हैं।
इस प्रकार उपरोक्त समीक्षा के आधार पर मैं इस निष्कर्ष पर पहुँचा हूँ कि बैनामा दिनांक 14-10-91 खड़क सिंह बजरिये मुख्तारेआम रामस्वरूप बहक सन्तोष शर्मा पत्नि रमेश चन्द एक वैध हस्तान्तरण है तथा उक्त हस्ताक्षरण के आधार पर श्रीमती सन्तोष शर्मा विवादित भूमि की संक्रमणीय भूमिधर है। बैनामा दिनांक 13-11-92 रामस्वरूप बहक ओमवती आदि और बैनामा दिनांक 1-12-92 रामस्वरूप बहक पालाराम आदि अधिकार क्षेत्रहीन एवं धारा 52 ट्रान्सफर आफ प्रोपर्टी एक्ट से बाधित है अतः शून्य दस्तावेज है जिनके आधार पर विवादित भूमि मे प्रतिवादीगण को कोई अधिकार प्राप्त नही होते । अतः तदनुसार सभी वाद बिन्दुओं का निस्तारण किया जाता हैं
विवादित भूमि गाटा संख्या 122/1.72, 179/2.529 से राम स्वरूप पुत्र लेखूराम के नाम आकार पत्र 45 के खाता संख्या 80 नई गाटा संख्या 135/0.080, 137/0.160, 163/0.790, 170/3.294 एवं 209/0.040 बने हैं । अतः बैनामा दिनांक 14-10-91 के आधार पर विवादित भूमि उक्त पर राम स्वरूप के स्थान पर श्रीमति सन्तोष पत्नि रमेश चन्द का नाम प्रतिस्थापित किया जाना उचित है।"
(Emphasis Supplied)
3. Aforesaid order was challenged by respondents before Appellate Authority. The Appellate Authority vide order dated 03.06.2006 rejected the appeal and relevant part thereof is mentioned below -:
"यह मुख्त्यारनामा पत्रावली पर संलग्न है। मुख्त्यारनामा में दिनांक 29-3-1989 अंकित है। मुखत्यारेनामें की प्रस्तुत छाया प्रति प्रमाणित शुदा है इसके सम्बन्ध मे अपीलार्थीगण की ओर से विद्वान अधिवक्ता का कथन है कि यह मुखत्यारनामा रजिस्टर्ड नही है और सन् 1975 के वाद अपंजीकृत आलेख का कोई महत्व नही रह जाता है। पत्रावली पर उपलब्ध मुख्त्यारेआम दिनांक 29-3-89 अपंजीकृत आलेख है। रजिस्ट्रेशन एक्ट 1908 संशोधित (1977) की धारा 17 मे प्राविधानिक किया गया है कि मुखत्यारेआम पंजीकृत दस्तावेज होना चाहिए किन्तु प्रश्नगत मुख्त्यारेआम पंजीकृत नही है जिससे इस कथित मुखत्यारेआम दिनांक 29-3-89 के आधार पर खड़क सिंह पुत्र शेर सिंह को रामस्वरूप की सम्पत्ति को विक्रय करने का अधिकार नही था। इस प्रकार खडक सिंह पुत्र शेर सिंह द्वारा निष्पादित विक्रय पत्र दिनांक 14-10-91 शून्य दस्तावेज की श्रेणी में आता है। शून्य दस्तावेज के आधार पर किसी भी व्यक्ति को कोई भी अधिकार प्राप्त नही हो सकते है। अवर न्यायालय ने इसी बिन्दु पर विचार न करके गम्भीर भूल की है। इसके अतिरिक्त कथित मुख्त्यारे आम अपंजीकृत की वैधानिकता को प्रतिपक्ष द्वारा सिंद्ध नही किया गया है। ऐसी दशा में इस अपंजीकृत असिद्ध मुखत्यारेआम के आधार पर खड़क सिंह पुत्र शेर सिंह द्वारा निष्पादित विक्रय पत्र दिनांक 14-10-91 के आधार पर श्रीमती सन्तोष पत्नी रमेशचन्द को कोई हक प्राप्त नही हो सकता। इस सन्देहजनक दस्तावेज के सम्बन्ध मे चकबन्दी अधिकारी द्वारा अपने निर्णय मे कोई विवेचना नही की है। इस प्रकार अवर न्यायालय का आदेश गम्भीर रूप से त्रुटिपूर्ण है। शून्य दस्तावेज के आधार पर अवर न्यायालय द्वारा दाखिल खाजिर का आदेश पारित करके गम्भीर भूल की है। अपीलार्थीगण ने अपने पक्ष में रामस्वरूप द्वारा किये गये दोनो बैनामें की प्रमाणित प्रतिलिपि दाखिल की है और कथित पक्ष श्रीमती सन्तोष ने भी अपने पक्ष में मुख्त्यारेआम खड़क सिंह द्वारा किये गये बैनामें प्रमाणित प्रतिलिपि दाखिल की है। किसी भी पक्ष ने बैनामें के पूर्व दस्तावेज दाखिल नही किये है। अपीलार्थीगण की ओर से प्रस्तुत किये गये प्रमाणित प्रतिलिपि बैनामों दिनांक 1-12-92 से स्पष्ट होता है कि रामस्वरूप ने गाटा सं0 122 रकबा 6 बीघा 16 बिस्वे का रजिस्टर्ड बैनामा पालाराम व ईश्वर सिंह आदि के हक में निष्पादित किया है। इस प्रकार दूसरा बैनामा की छायाप्रति से स्पष्ट होता है कि रामस्वरूप पुत्र लेखाराम ने गाटा सं० 179 रकबा 10 बीघा का बैनामा दिनांक 13-11-92 को श्रीमती ओमवती आदि के पक्ष मे निष्पादित करके पंजीकृत कराया है। बैनामा दिनांक 13-11-92 जो रामस्वरूप ने गाटा सं0 179 का किया है प्रतिपक्ष उस बैनामें की गवाह साईदास का शपथ पत्र प्रस्तुत किया है जिसमें उल्लेख है कि यह बैनामा फर्जी है बैनामा रामस्वरूप ने नही किया है, दूसरा शपथ पत्र हरीश कुमार पुत्र रामस्वरूप का प्रस्तुत किया है जिसमें उल्लेख है कि यह बैनामा रामस्वरूप द्वारा नहीं किये गये हैं। बल्कि किसी अन्य व्यक्ति को रामस्वरूप बनाकर बैनामा कराये गये है। अपीलार्थीगण के विद्वान अधिवक्ता का कथन है कि इन शपथ पत्रों का कोई महत्व नहीं है क्योकि प्रतिपक्ष में शपथकर्ताओ की प्रस्तुत शपथ पत्रों में अंकित तथ्यों की पुष्टि हेतु व्यान देने के लिए प्रस्तुत नही किया है जिसके कारण उनसे जिरह करने का अवसर भी नही दिया गया है। मैं इस तर्क से सहमत हूँ कि प्रतिपक्ष को चाहिए था कि उन दोनो शपथकर्ताओ का न्यायालय मे जिरह के लिए प्रस्तुत करना चाहिए था यह दोनों शपथ पत्र महत्वहीन है।
उपरोक्त के आधार पर इस निष्कर्ष पर पहुँचा हूँ कि रामस्वरूप पुत्र लेखराम विवादित भूमि का मूल स्वामी रामस्वरूप था। खडक सिंह को अपंजीकृत मुखत्यारेआमे के आधार पर श्रीमती सन्तोष के हक में बैनामा करने का कोई अधिकार प्राप्त नही था। प्रतिपक्ष ने इस विवादित मुख्तयारनामे को भी सिद्ध नही कराया हैं जबकि अपीलार्थीगण की ओर से कहा गया है कि यह मुखत्यारनामा फर्जी है और रामस्वरूप ने निष्पादित नही किया है। इसलिए मुखत्यारनामें को वैधानिक सिद्ध करने का प्रतिपक्ष श्रीमती सन्तोष पर था, जिसका निर्वाहन करने में वह सफल नही हुए । अतः अपुष्ट मुख्त्यारनामा द्वारा श्रीमती सन्तोष के हक में किया गया बैनामा नल एण्ड वायेंड है। इसके आधार पर विवादित भूमि में श्रीमति सन्तोष को कोई अधिकार प्राप्त नही होते हैं। इसके विपरीत मूल खातेदार रामस्वरूप द्वारा निष्पादित किये गये बैनामों पर कोई सन्देह नही किया जा सकता है। अतः न्यायालय का प्रश्नगत आदेश स्थिर रखने योग्य नही है।"
(Emphasis Supplied)
4. Against the order of Appellate Authority, petitioner has filed a revision petition and same was also dismissed by an order dated 03.09.2007. Relevant part thereof is reproduced below -:
"अब देखना यह है कि क्या मुख्तारनामा का भारतीय रजिस्ट्रेशन एक्ट के अनुसार पंजीकरण होना अनिवार्य है अथवा नहीं । इस सम्बन्ध में विपक्षी के विद्वान अधिवक्ता ने मेरा ध्यान इण्डियन रजिस्ट्रेशन एक्ट 1908 की संशोधित धारा 17(2) की आेर आकृष्ट करते हुए कहा है कि मुख्तार नामा का पंजीकरण होना अनिवार्य है। इसके विरोध मे निगरानीकर्ता के विद्वान अधिवक्ता ने भारतीय साक्ष्य अधि० को धारा- 85 को उद्धित करते हुए इस पर बल दिया है कि मुख्तारनामें का पंजीकरण होना अनिवार्य नहीं है। मैं निगरानीकार्त के विद्वान अधिवक्ता के इस मत से सहमत नहीं हूँ क्योकि उनके द्वारा भा० साक्ष्य अधि० का धारा 85 की जो व्यवस्था उद्धित की गयी है उसके अनुसार मुख्तारनामें का पात्र पंजीकरण, इसके निष्पादन का अपने आप में पर्याप्त साक्ष्य नहीं है तथा इस व्यवस्था में मुख्तारनामें को पंजीकरण से छुट प्रदान की गयी है ऐसा नहीं है। निगरानीकर्ता का अन्य तर्क है कि मुख्तारनामा दिनांक 29-3-89 और उसके आधार पर विक्रय पत्र दिनांक 14-10-91 के निरस्तीकरण का वाद सिविल न्यायालय में प्रस्तुत किया गया था जो निगरानीकर्ता के पक्ष में डिग्री हुआ है और सिविल न्यायालय के आदेश की पाबन्दी राजस्व न्यायालयों पर है। इस सम्बन्ध मे पत्रावली पर उपलब्ध सिविल न्यायालय मुन्सिफ मवाना मेरठ के वाद सं0 129/92 रामस्वरूप बनाम श्रीमती सन्तोष आदि मे पारित आदेश दिनांक 27-3-96 (फर्दहकाम) की छाया प्रति के अवलोकन करने पर पाया गया कि रामस्वरूप की ओर से श्रीमती सन्तोष व खडक सिंह को पक्षकार बनाते हुए मुख्तारनामा दिनांक 29-3-89 के आधार पर किया गया बैनामा दिनांक 14-10-91 को फर्जी व शून्य कहते हुए निस्तीकरण का वाद प्रस्तुत किया था जो दिनांक 27-3-96 को वादी रामस्वरूप की अनुपस्थिति व प्रतिवादी की उपस्थिति मे सव्यय खारिज हुई है। इस आदेश के विरूद्ध रामस्वरूप के द्वारा साबिक नम्बर प्रार्थनापत्र प्रस्तुत किया गया जो दिनांक 21-2-98 को सव्यय निरस्त कर दिया अर्थात सिविल न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक27-3-96 मुख्तारनामा अथवा बैनामा के गुणदोष के आधार पर नहीं बल्कि अदम पैरवी मे खारिज किया गया है जो राजस्व न्यायालयों के लिए रेसजुडीकेटा का प्रभाव नहीं रखता है। इस प्रकार मे विद्वान बन्दोबस्त अधिकारी चकबन्दी द्वारा पारित आदेश में किसी प्रकार की विधिक एवं तथ्यात्मक भूल नहीं पाता है तथा उसमें किसी हस्तक्षेप की आवश्यकता नहीं है। यह निगरानी निरस्त किये जाने योग्य है।"
(Emphasis Supplied)
5. Sri S.K. Tyagi, learned counsel for petitioner has submitted that there is no mandatory requirement that power of attorney be registered. In this regard, learned counsel for petitioner has placed reliance on a judgments of Supreme Court in Syed Abdul Khader v. Rami Reddy and others, (1979) 2 SCC 601 and Manik Majumder and ors. v. Dipak Kumar Saha (D) thr. LRs and others, 2023 INSC 34.
6. Per contra, Sri S.K. Srivastava, learned counsel for respondents has supported the impugned order that since power of attorney was not registered, therefore, sale deed executed in pursuance of said power of attorney was void.
7. Heard learned counsel for parties and perused the record.
8. In order to consider rival submissions, relevant paragraph of Syed Abdul Khader (supra) is mentioned below -:
"15. An incidental submission may be disposed of at this stage. It was urged that the Power of Attorney, Exh. P-1 is legally invalid and defective in form and that the supplementary document Exh. P-2 does not render it valid. The defect pointed out is that when Exh. P-1 was offered for registration the Sub-Registrar has nowhere noted in his endorsement that the donors of the power who executed the Power of Attorney, Exh. P-1 were identified to him by someone known to him or they were personally known to him. Undoubtedly the Sub-Registrar in order to be satisfied that there is no impersonation may require some person known to him to identify those who admit execution before him but in case the persons who have executed the deed before him are known to him the failure to endorse that fact on the deed does not render the deed invalid. In any event if those who executed the deed admit having executed the deed, the fact that the Sub-Registrar failed to endorse the fact of the persons being known to him would not render the deed invalid. A general power of attorney is not a compulsorily registrable document. No rule or regulation was pointed out to us in support of the submission that it was obligatory for the Sub-Registrar to make the endorsement that those who have executed the deed were either personally known to him or were identified by someone known to him. Therefore, there is no merit in the contention and it must be rejected."
(Emphasis Supplied)
9. Another judgment was passed in Manik Majumder (supra). However, since there was a difference of opinion by Members of Bench, therefore, vide order dated 13.01.2023, the matter was referred to a Larger Bench. Relevant part of order is mentioned hereinafter:-
"In view of difference of opinion in the matter, Registry is directed to place the papers before Hon'ble the Chief Justice of India for appropriate orders for constituting a larger Bench to decide the controversy."
10. In the aforesaid circumstances, no reliance could be placed on Manik Majumder (supra).
11. A Division Bench of this Court in the case of Krishna Kant Mishra v. State of U.P. and another, 2014 SCC Online All 15649 has held as follow -:
"10. The same principle was laid down in Suraj Lamp and Industries Private Limited v. State of Haryana [2011 (89) ALR 445 (SC).] . The relevant observations are:
"A power of attorney is not an instrument of transfer in regard to any right, title or interest in an immovable property. The power of attorney is creation of an agency whereby the grantor authorises the grantee to do the acts specified therein, on behalf of grantor, which when executed will be binding on the grantor as if done by him (see section 1-A and section 2 of the Powers of Attorney Act, 1882). It is revocable or terminable at any time unless it is made irrevocable in a manner known to law. Even an irrevocable attorney does not have the effect of transferring title to the grantee."
11. Having regard to this position in law, the Supreme Court held in paragraph 24 of the aforesaid judgment that the Courts will not treat transactions of the nature of general power of attorney sales as completed or concluded transfers or as conveyances "as they neither convey title nor create any interest in an immovable property".
12. Following these decisions of the Supreme Court, it is clear that a power of attorney does not require compulsory registration under section 17(1)(b) for the simple reason that the donor by the execution of the document only authorises the donee to act on his behalf and the instrument itself does not create, declare, assign, limit or extinguish any right, title or interest to or in immovable property."
(Emphasis Supplied)
12. In a very recent judgment, the Supreme Court of Shakeel Ahmed vs. Syed Akhlaq Hussain, 2023 INSC 1016 has considered prior judgments on issue and held as follows -:
"10. Having considered the submissions at the outset, it is to be emphasized that irrespective of what was decided in the case of Suraj Lamps and Industries (supra) the fact remains that no title could be transferred with respect to immovable properties on the basis of an unregistered Agreement to Sell or on the basis of an unregistered General Power of Attorney. The Registration Act, 1908 clearly provides that a document which requires compulsory registration under the Act, would not confer any right, much less a legally enforceable right to approach a Court of Law on its basis. Even if these documents i.e. the Agreement to Sell and the Power of Attorney were registered, still it could not be said that the respondent would have acquired title over the property in question. At best, on the basis of the registered agreement to sell, he could have claimed relief of specific performance in appropriate proceedings. In this regard, reference may be made to sections 17 and 49 of the Registration Act and section 54 of the Transfer of Property Act, 1882.
11. Law is well settled that no right, title or interest in immovable property can be conferred without a registered document. Even the judgment of this Court in the case of Suraj Lamps & Industries (supra) lays down the same proposition. Reference may also be made to the following judgments of this Court:
(i). Ameer Minhaj v. Deirdre Elizabeth (Wright) Issar ((2018) 7 SCC 639)
(ii). Balram Singh v. Kelo Devi (In Civil Appeal No. 6733 of 2022)
(iii). Paul Rubber Industries Private Limited v. Amit Chand Mitra (In SLP (C) No. 15774 of 2022)
12. The embargo put on registration of documents would not override the statutory provision so as to confer title on the basis of unregistered documents with respect to immovable property. Once this is the settled position, the respondent could not have maintained the suit for possession and mesne profits against the appellant, who was admittedly in possession of the property in question whether as an owner or a licensee.
13. The argument advanced on behalf of the respondent that the judgment in Suraj Lamps & Industries (supra) would be prospective is also misplaced. The requirement of compulsory registration and effect on non-registration emanates from the statutes, in particular the Registration Act and the Transfer of Property Act. The ratio in Suraj Lamps & Industries (supra) only approves the provisions in the two enactments. Earlier judgments of this Court have taken the same view."
13. Considering the above referred judgments, specifically judgment passed recently in Shakeel Ahmed (supra) wherein after considering of earlier judgments, Supreme Court has held that basis of unregistered power of attorney and sale-deed, no one would acquire any right on the property.
14. In the aforesaid circumstances and since there is no dispute that power of attorney was not registered in the present case, therefore, in view of Shakeel Ahmed (supra), I do not find any ground for interference since power of attorney was not registered, therefore, any sale made on basis of said power of attorney would have no legal consequence.
15. Accordingly, writ petition being sans merit is dismissed.
Order Date :- December 15, 2023
Nirmal Sinha
[Saurabh Shyam Shamshery, J.]
