IN THE HIGH COURT OF KERALA AT ERNAKULAM
PRESENT
THE HONOURABLE MR. JUSTICE P.V.KUNHIKRISHNAN
THURSDAY, THE 7TH DAY OF JULY 2022 / 16TH ASHADHA, 1944
WP(C) NO. 15688 OF 2022
PETITIONER/S:
LIJI K.A, AGED 43 YEARS
W/O MADHUSOODHANAN, MANJEERAM, CHITRA NAGAR,
VENOLI ROAD, KALLEPULL P.O., PALAKKAD DISTRICT,
PIN-678 005
BY ADVS.
JACOB SEBASTIAN
K.V.WINSTON
ANU JACOB
RESPONDENT/S:
1 PALAKKAD MUNICIPALITY
REPRESENTED BY ITS SECRETARY, MUNICIPAL OFFICE,
PALAKKAD DISTRICT,PIN-678 001
2 THE SECRETARY,
PALAKKAD MUNICIPALITY, MUNICIPAL OFFICE,
PALAKKAD DISTRICT,PIN-678 001
3 THE DISTRICT TOWN PLANNING OFFICER, PALAKKAD,
DISTRICT TOWN PLANNING OFFICE, PALAKKAD, CIVIL
STATION, PALAKKAD DISTRICT,PIN-678 001
4 THE STATE OF KERALA,
REPRESENTED BY ITS SECRETARY, DEPARTMENT OF
LOCAL SELF GOVERNMENT, SECRETARIAT,
THIRUVANANTHAPURAM DISTRICT, PIN-695 001
BY ADV SHRI.BINOY VASUDEVAN, SC, PALAKKAD
MUNICIPALITY
OTHER PRESENT:
SMT.DEEPA NARAYANAN, SR.GP
THIS WRIT PETITION (CIVIL) HAVING COME UP FOR
ADMISSION ON 07.07.2022, THE COURT ON THE SAME DAY
DELIVERED THE FOLLOWING:
-2-
W.P.(C). No. 15688 of 2022
P.V.KUNHIKRISHNAN, J.
======================================================
W.P.(C) No.15688 of 2022
=============================================================
Dated this the 7th day of July, 2022
JUDGMENT
The petitioner decided to construct a building in her 2.5 cents of land. She applied for a building permit. But as per Ext.P8 order, the 2nd respondent rejected the application citing DTP Scheme. The petitioner issued Ext.P9 purchase certificate to the local authority and it was received on 18.12.2021. The 2nd respondent again rejected the application for building permit by Ext.P10 order dated 17.01.2022. The DTP scheme has become obsolete and the same has not been implemented in full despite the lapse of several decades, is the case of the petitioner.
According to the petitioner, the DTP scheme referred has so far remained only in paper as a mere proposal without any implementation. It is also the case of the petitioner that no decision is taken by the Panchayat as per Section 67(2) of the -3- W.P.(C). No. 15688 of 2022 Kerala Town and Country Planning Act, 2016 (for short the Act, 2016). Hence, this writ petition is filed with following prayers:
"I. Issue a writ in the nature of mandamus directing the 2nd respondent to issue a building permit to the petitioner as applied for;
II. Call for the Detailed Town Planning Scheme and approved Master plan of the first respondent and quash it in so far as it relates to the property of the petitioner by the issue of a writ of certiorari;
III. Declare that the petitioner is entitled to make constructions in the plot without waiting for future acquisition;
IV. Call for the records leading to issue of Exhibits P8, P10 and P11 issued by the second respondent and quash them by issuing a writ of certiorari or other appropriate writ or order; and V. Issue such other writ, order or direction as this Hon'ble Court deems fit and proper in the circumstances of the case." (sic)
2. Heard the counsel for the petitioner and the Standing Counsel appearing for the Municipality.
-4-W.P.(C). No. 15688 of 2022
3. The counsel for the petitioner reiterated the contentions. The counsel takes me through the pleadings and submitted that the original application for building permit was filed in the year 2018. As per Ext.P3, the Municipality rejected the application earlier citing two grounds. One of the ground to reject the application is that the land is included in the data bank. The second one is the DTP scheme itself. The counsel submitted that the petitioner obtained an order under Section 27A of the 2008 Act and Form-5 was also submitted to delete the land from the data bank and it is already deleted. The petitioner also paid the fees as directed in 27A order. Even then, Ext.P8 order is passed by the Municipality stating that the land is covered by DTP scheme. The petitioner submitted application under Sec.67 of the Act, 2016 as evident by Ext.P9 on 07.12.2021. Exts.P10 is the order passed by the Secretary referring to resolution. Ext.P11 is the resolution. The counsel -5- W.P.(C). No. 15688 of 2022 for the petitioner submitted that a perusal of Exts.P10 and P11 would not show that there is any decision by the Municipality to acquire the land. In such circumstances, Section 67(2) is applicable and the counsel also relied on the Division Bench judgment of this Court in Abdul Hakim v. Manjeri Municipality and another [2018 (1) KLT 1026].
4. The Standing Counsel appearing for the Municipality seriously opposed the contentions of the petitioner. The counsel submitted that a statement is also filed.
The Counsel submitted that the Municipality already taken a decision to do the needful through the Secretary and decided to refer the matter to the Government. The counsel submitted that the same implies that the Municipality decided to acquire the land. Therefore, the counsel submitted that Section 67(2) has no application.
-6-W.P.(C). No. 15688 of 2022
5. This Court considered the contentions of the petitioner and the respondents. It will be better to extract Section 67(1) and (2) here:
"67. Obligation to acquire land in certain cases. (1) Where any land is designated for compulsory acquisition'in a Master Plan or Detailed Town Planning Scheme sanctioned under this Act and no acquisition proceedings are initiated for such land under the Land Acquisition Act in force in the State within a period of two years from the date of coming into operation of the Plan, the owner or person affected may serve on the Municipal Corporation, Municipal Council, Town Panchayat or Village Panchayat concerned, within such time and in such manner, as may be prescribed, a notice (hereinafter referred to as "the purchase notice") requiring the Municipal Corporation, Municipal Council, Town Panchayat or Village Panchayat concerned to purchase the interest in the land in accordance with the provisions of this Act;
(2) On receipt of any purchase notice under sub- section (1), as soon as possible, but not later than sixty days from the date of receipt of the purchase notice, the Municipal Corporation, Municipal Council, Town Panchayat or Village Panchayat, as the case may be, through a resolution decide to acquire the land, where the land is designated for compulsory acquisition for -7- W.P.(C). No. 15688 of 2022 the purpose of the Municipal Corporation, Municipal Council, Town Panchayat or Village Panchayat."
6. Section 67(2) says that on receipt of any purchase notice under sub-section (1) as soon as possible, but not later than sixty days from the date of receipt of the purchase notice, the Municipal Corporation, Municipal Council, Town Panchayat or Village Panchayat, as the case may be, through a resolution decide to acquire the land, where the land is designated for compulsory acquisition for the purpose of the Municipal Corporation, Municipal Council, Town Panchayat or Village Panchayat. So a bare reading of Section 67(2) of the Act, 2016 it is clear that a resolution deciding to acquire the land is necessary. The Municipality is relying on Exts.P10 and P11. It will be better to extract Exts.P10 and P11 here;
Ext.P10:"നഗരസഭാ പരിധിയിൽ പാലക്കാട് 2 വില്ലേജിൽ 1477/1C നമ്പര് സർവ്വേ നമ്പറിൽ ഉള്ള സ്ഥലത്ത് ഓഫീസ് കെട്ടിടം നിർമ്മിക്കുന്നതിന് അനുമതിയ്ക്കായി താങ്കള് സമർപ്പിച്ച -8- W.P.(C). No. 15688 of 2022 അപേക്ഷ പരിശോധിച്ചതിൽ പ്രസ്തുത സ്ഥലം അംഗീകൃത ഡി.ടി.പി സ്കീമിൽ Area to be acquired for commercial വിഭാഗത്തിൽ ഉൾപ്പെടുന്നതിനാലും സമർപ്പിച്ച KLU ശ്രീ.സി.കെ ചന്ദ്രൻ എന്നവരുടെ പേരിൽ ആയതിനാലും സൂചന (2) പ്രകാരം പെർമിറ്റ് നിരസിച്ചിരുന്നു.
ആയതിനെതിരെ താങ്കൾ ഫയൽ ചെയ്ത WP(c)No.18313/2018 നമ്പര് കേസിന്റെ വിധിന്യായത്തിൽ പ്രസ്തുത സ്ഥലം ഡാറ്റാ ബാങ്കില് നിന്നും ഒഴിവാക്കി ആയത് BTR-ൽ വ്യതിയാനം വരുത്തി നഗരസഭയിൽ സമർപ്പിക്കുന്ന മുറയ്ക്ക് കെട്ടിട നിർമ്മാണ അപേക്ഷ പുതിയതായി പരിഗണിക്കാവുന്നതാണെന്നും ഉത്തരവായിട്ടുള്ളതാണ്. ആയത് പ്രകാരം താങ്കൾ സമർപ്പിച്ച അപേക്ഷ പരിശോധിച്ചതിൽ പ്രസ്തുത സ്ഥലം ഡിടിപി സ്കീമിൽ ഉൾപ്പെടുന്നതിനാൽ കെട്ടിട നിർമ്മാണ അനുമതി നൽകുന്ന വിഷയത്തിൽ നിയമോപദേശം ലഭ്യമാക്കുന്നതിന് നഗരസഭാ വക്കീലിന് അയച്ചു കൊടുക്കുകയും ബഹു.ഹൈക്കോടതിയുടെ 05.06.2018-ലെ WP(C)No.18313/2018(L) നമ്പര് ജഡ്ജ`മെന്റിൽ ഡിടിപി സ്കീമിനെക്കുറിച്ച് പരാമർശിച്ചിട്ടില്ലാത്തതിനാൽ ഡി.ടി.പി സ്ക്രീമിന് വിധേയമായി പെർമിറ്റ് അനുവദിക്കുന്നതിന് നിർദ്ദേശിച്ചിട്ടുള്ളതുമാണ്. ആയതിൻറെ അടിസ്ഥാനത്തില് പ്രസ്തുത സ്ഥലം അംഗീകൃത അയ്യപുരം രാമനാഥപുരം ഡി.ടി.പി സ്കീം പ്രകാരം Area to be Acquired for Commercial use ഉൾപ്പെടുന്നതിനാൽ പെർമിറ്റ് നിരസിച്ചിട്ടുള്ളതാണ്. The Kerala Town & Country Planning Act 2016 Section 67 പ്രകാരം പ്രസ്തുത സ്ഥലം ഏറ്റെടുക്കുന്നതിനായി താങ്കൾ സമർപ്പിച്ച പർച്ചേഴ്സ് നോട്ടീസ് ഗവൺമെൻറിലേക്ക് അയയ്ക്കുന്നതിനായി കൌൺസിലിൽ തീരുമാനിച്ചിട്ടുള്ളതാണ്.
-9-W.P.(C). No. 15688 of 2022 ആയതിനാൽ തുടർനടപടികൾ സ്വീകരിച്ചു വരുന്നതായി ഇതിനാൽ അറിയിക്കുന്നു."
Ext.P11:
"പാലക്കാട് II വില്ലേജിൽ ബ്ലോക്ക് 2/35, 1477/1C സർവേ നമ്പറിൽ പെട്ട 2.5 സെന്റ് സ്ഥലത്ത് ഓഫീസ് കെട്ടിടം നിർമ്മിക്കുന്നതിന് അനുമതിയ്ക്കായി ശ്രീമതി.ലിജി. കെ.എ. w/o.മധുസൂദനൻ, മഞ്ജീരം, ചിത്രനഗർ എന്നവർ അപേക്ഷ സമർപ്പിക്കുകയും ടി. അപേക്ഷ പരിശോധിച്ചതിൽ ടി സ്ഥലം അംഗീകൃത DTP scheme-ൽ Area to be acquired for commercial വിഭാഗത്തിൽ ഉൾപ്പെട്ടതിനാലും KLU സി.കെ. ചന്ദ്രൻ എന്നവരുടെ പേരിലായതിനാലും 23/02/2018 ന് പെർമിറ്റ് നിരസിച്ചിരുന്നു. ആയതിനെതിരെ ടിയാരി ബഹു.ഹൈക്കോടതി മുൻപാകെ ഫയൽ ചെയ്ത WP(C) No.18313 of 2018 നമ്പർ കേസിന്റെ 05/08/18 ലെ വിധിന്യായത്തിൽ പ്രസ്തുത സ്ഥലം ഡാറ്റാബാങ്കിൽ നിന്നും ഒഴിവാക്കി ആയത് ബി.ടി.ആർ-ൽ വ്യതിയാനം വരുത്തി സമർപ്പിക്കുന്ന പക്ഷം അപേക്ഷ പുതിയതായി പരിഗണിക്കുന്നതിന് ഉത്തരവായിട്ടുള്ളതാണ്. ആയത് പ്രകാരം ടിയാരി പ്രസ്തുത സ്ഥലം ഡാറ്റാബാങ്കിൽ നിന്നും ഒഴിവാക്കിക്കൊണ്ടുള്ള RDO യുടെ 08/09/2020 ലെ ജെ 192408/19 നമ്പർ ഉത്തരവും സ്ഥലം വാണിജ്യാവശ്യത്തിന് പരിവർത്തനാനുമതി നൽകികൊണ്ടുള്ള RDO യുടെ 16/02/2021 ലെ RDOPKD/2073/2020 J1 നമ്പർ ഉത്തരവും ഹാജരാക്കിയിട്ടുള്ളതാണ്. ബഹു.ഹൈക്കോടതിയുടെ WP(C) No.18313 നമ്പർ വിധിന്യായത്തിൽ DTP സ്കീമിനെ കുറിച്ച് പരാമർശിച്ചിട്ടില്ലാത്തതിനാൽ DTP Scheme കൂടെ പരിഗണിച്ച് തുടർനടപടികൾ സ്വീകരിക്കാവുന്നതാണെന്നു -10- W.P.(C). No. 15688 of 2022 ബഹു.നഗരസഭാ സ്റ്റാന്റിംഗ് കൗൺസിലിന്റെ നിയമോപദേശം ലഭിച്ചിട്ടുള്ളതാണ്. ആയതുപ്രകാരം പ്രസ്തുത സ്ഥലം DTP Scheme-ൽ Area to be acquired for commercial use ൽ ഉൾപ്പെടുന്നതിനാൽ പെർമിറ്റ് നിരസിച്ചുകൊണ്ട് വീണ്ടും 01/12/21 ന് അറിയിപ്പ് നല്കിയിട്ടുള്ളതാണ്. ടി സാഹചര്യത്തിൽ The Kerala Town and Country Planning Act 2016 Section 67 പ്രകാരം പ്രസ്തുത സ്ഥലം ഏറ്റെടുക്കുന്നതിനുവേണ്ടി ടിയാരി നോട്ടീസ് നൽകിയിട്ടുണ്ട്. ആയത് ഗവണ്മെന്റിലേക്ക് അയയ്ക്കുന്ന വിഷയം ബഹു. കൗണ്സിലിന്റെ പരിഗണനയ്ക്കായി, നിയമാനുസൃത നടപടികൾ സ്വീകരിക്കുന്നതിനായി നഗരസഭാ സെക്രട്ടറിയെ ചുമതലപ്പെടുത്താൻ തീരുമാനിച്ചു."
7. A reading of Exts.P10 and P11 would show that there is no resolution to acquire the land. It is true that the Municipality decided to send the proposal to the Government for the purpose of acquisition. But the Section mandates that within the period mentioned in Section 67(2) a resolution deciding to acquire the land is necessary. That is lacking even if the entire contents in Exts.P10 and P11 are accepted. In such circumstances, according to me, the stand of the Municipality will not stand. Therefore, Ext.P8 is to be set aside.
-11-W.P.(C). No. 15688 of 2022 Therefore, this writ petition is allowed in the following manner:
1. Ext.P8 order is set aside.
2. The 2nd respondent is directed to reconsider the application submitted by the petitioner for building permit in the light of the observation in this judgment, without reference to the DTP Scheme, as expeditiously as possible, at any rate within one month from the date of receipt of a copy of this judgment.
sd/-
P.V.KUNHIKRISHNAN JUDGE das -12- W.P.(C). No. 15688 of 2022 APPENDIX OF WP(C) 15688/2022 PETITIONER EXHIBITS Exhibit P1 A TRUE COPY OF THE TAX RECEIPT DATED 10.11.2017 RELATING TO THE PROPERTY Exhibit P2 A TRUE COPY OF THE SALE DEED NO.1443/2017 OF OLAVAKKDE SUB REGISTRY DATED 2.07.2017 Exhibit P3 A TRUE COPY OF THE ORDER OF THE 1ST RESPONDENT DATED 23.02.2018 REJECTING THE APPLICATION OF THE PETITIONER Exhibit P4 A TRUE COPY OF THE KLU ORDER OBTAINED BY THE PREDECESSOR OF THE PROPERTY OF THE PETITIONER DATED 20.11.1997 RELATING TO THE PROPERTY Exhibit P5 A TRUE COPY OF THE JUDGMENT DATED 05.06.2018 IN WPC NO.18313/2018 OF THIS HONOURANBLE COURT Exhibit P6 A TRUE COPY OF THE ORDER DATED 08.09.2020 ISSUED BY THE THIRD RESPONDENT Exhibit P7 A TRUE COPY OF THE ORDER DATED 16.02.2021 ISSUED BY THE RDO PALAKKAD Exhibit P8 A TRUE COPY OF THE ORDER DATED 01.12.2021 ISSUED BY THE SECOND RESPONDENT Exhibit P9 A TRUE COPY OF THE PURCHASE NOTICE 07.12.2021 ISSUED BY THE PETITIONER ALONG WITH ACKNOWLEDGMENT DATED 08.12.2021 Exhibit P10 A TRUE COPY OF THE ORDER DATED 17.01.2022 ISSUED BY THE SECOND RESPONDENT.
Exhibit P11 A TRUE COPY OF RESOLUTION NUMBER 29 DATED 07.01.2022 REFERRED TO IN EXHIBIT P10